Grundstückseigentum


Wohnungseigentum (WEG)

1. Wirtschaftliche Bedeutung
2. Inhalt
3. Entstehung
4. WoEigentGemeinschaft
5. Rechte der WoEigent.
6. Pflichten der WEigent.
7. Entziehung des Eigentums
8. Verwaltung
a) Aufwendungen
b) WoEigentVersammlung
c) Beschlüsse
d) Verwalter
9. Übertragung, Belastung
10. Rechtsweg

 

1. Wirtschaftliche Bedeutung

Das Wohnungseigentum wurde 1951 zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Deutschland nach dem zweiten Weltkrieg geschaffen. Es ging darum, einer möglichst breiten Bevölkerungsschicht den Weg zu den "eigenen vier Wänden" zu ermöglichen, ohne die vollen Kosten für den Erwerb des Baugrundes tragen zu müssen.

Rechtlich stellt sich das Wohnungseigentum als eine Durchbrechung des Grundsatzes dar, dass an wesentlichen Bestandteilen von Grundstücken keine eigenen Rechte bestehen können (§§ 93 ff. BGB). Die Rechtsverhältnisse des Wohnungseigentums sind im WEG geregelt.
Heute gibt es in Deutschland über 3,5 Millionen Eigentumswohnungen, insbesondere in den Großstädten.


 

2. Inhalt des Wohnungseigentums (§ 1 WEG)

Wohnungseigentum bedeutet gem. § 1 Abs. 2 WEG
a) ein Sondereigentum an einer Wohnung und
b) ein damit untrennbar verknüpfter Miteigentumsanteil am Grundstück (§§ 108 ff. BGB).

Es kann in erster Linie an einer Wohnung begründet werden, möglich ist gem. § 1 Abs. 1 2. HS WEG aber auch ein Teileigentum an abgeschlossenen Räumen, die nicht dem Wohnen dienen. Dieses Teileigentum ist unterliegt den Vorschriften über Wohnungseigentum.

Inhalt des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG die zur Wohnung gehörigen Räume. Welche Räume zur Wohnung gehören, ergibt sich aus dem Grundbuch; so können auch nicht mit der Wohnung verbundene Kellerräume oder Garagenplätze zur Wohnung gehören. In diesem Bereich genießt der Wohnungseigentümer volle Eigentumsfreiheit (§ 13 WEG).

Zum Gemeinschaftseigentum gehören tragende Mauern, Heizung, Treppenhaus, Balkon, Fassade etc. Insoweit hat der Wohnungseigentümer kein Gestaltungs-, sondern nur ein Gebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG).

Dachterrasse - BayObLG 27.04.2000 NJW RR 2001, 305: S ist Eigentümer einer Wohnung, die direkt unter einer Dachterrasse liegt. Die Terrasse gehört ausweislich der Teilungserklärung zum Sondereigentum des W. Wegen Mängeln in der Abdichtung der Dachterrasse wurden in den Wohnungen von W und S Wasserschäden festgestellt. Wer muss die Kosten für die Reparatur der Abdichtung tragen?
BayObLG:
Die Kostentragung hängt davon ab, ob die Abdichtung der Dachterrasse dem Sondereigentum des W angehört oder zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen ist. Die Abdichtung der Terrasse soll dem Erhalt des Gebäudes als ganzes dienen, sie steht also nicht im alleinigen Interesse des W oder des S. Folglich muss sie gem. § 5 Abs. 1 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum gerechnet werden Die Kosten für die Reparatur müssen also von der Gemeinschaft getragen werden.

Der Miteigentumsanteil des einzelnen kann sich nach Kopfteilen, Einheiten oder dem prozentualen Anteil an der Wohnfläche (wie meistens) bestimmen.

Miteigentum und Sondereigentum hängen gem. § 6 WEG untrennbar zusammen und können nur gemeinsam veräußert werden.
 
 

3. Entstehung von Wohnungseigentum (§§ 3 ff., 8 WEG)

Wohnungseigentum kann auf zwei Arten entstehen. Möglich ist die vertragliche Einräumung von Sondereigentum bei einem vorher bestehenden Miteigentum gem. §§ 3 ff. WEG. Wesentlich häufiger wird Wohnungseigentum jedoch durch Teilung gem. § 8 WEG begründet.
 

a) Einräumung von Sondereigentum gem. §§ 3 ff. WEG

Voraussetzungen:
Bestehen eines Miteigentums an einem Grundstück (§ 1008 BGB)
Abgeschlossenheit der zu bildenden Eigentumswohnungen
Einigung über die Bestellung von Sondereigentum
Eintragung in das Grundbuch

Die Miteigentümer eines Grundstücks können sich durch Vertrag einigen, dass das Miteigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Dieser Vertrag bedarf der Form des § 4 Abs. 2 WEG, entspricht also etwa der Auflassung. Weiterhin ist zu beachten, dass diese Einigung klar erkennen lassen muss, welche Teile des Hauses zu welcher Wohnung gehören und welche Teile Gemeinschaftseigentum sein sollen.
Vollendet wird der Rechtserwerb erst durch Eintragung in das Grundbuch. In diesem Fall wird grundsätzlich das normale Grundbuchblatt geschlossen und für jede Wohnung ein neues Wohnungsgrundbuchblatt eröffnet, in dem von nun an die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung registriert sind.
 

b) Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG

Voraussetzungen:
Alleineigentum an einem Grundstück
Abgeschlossenheit der zu bildenden Eigentumswohnungen
Erklärung über die Teilung
Eintragung in das Grundbuch

Ein Grundstückseigentümer kann auch allein durch Erklärung die Teilung hervorrufen. In diesem Fall muss er eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgeben. Die Teilung ist wiederum vollendet, wenn sie eingetragen ist. Auch hier wird das normale Grundbuchblatt geschlossen und für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt eröffnet. Denkbar ist sogar, dass bestehendes Wohnungseigentum geteilt wird, so dass dann statt einem Wohnungsgrundbuch zwei oder mehr Wohnungsgrundbücher angelegt werden können.
 

c) Insbesondere: Abgeschlossenheit

Sondereigentum kann gem. § 3 Abs. 2 WEG nur an abgeschlossenen Räumlichkeiten eingeräumt werden. Abgeschlossene Wohnungen sind solche, die baulich von fremden Wohnungen und Räumlichkeiten abgetrennt sind. Nach heutigem Recht muss eine Wohnung grundsätzlich mindestens folgende Voraussetzungen erfüllen, um als abgeschlossen zu gelten:

- Wohnungstrennwände und -decken;
- eigener abschließbarer Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum;
- Kochmöglichkeit, Wasserversorgung, Ausguss und Toilette.

Sofern außerhalb der Wohnung gelegene Räume zum Sondereigentum gehören (Keller, Dachböden etc.), müssen diese abschließbar sein.

Die Abgeschlossenheit wird gegenüber dem Grundbuchamt gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nachgewiesen.

Sondereigentum kann z. B. auch an dauerhaft markierten Kfz- Stellplätzen in Sammelgaragen begründet werden, hingegen nicht an Freiflächenstellplätzen oder Stellplätzen in sog. Doppelstockgaragen. Insoweit können Sondernutzungsrechte eingeräumt werden (§ 15 Abs. 1 WEG).

Abgeschlossenheit - GmS-OGB 30. 6. 1992 - GmS-OGB 1/91, BGHZ 119, 42: A war Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. A wollte durch Teilungserklärung vier Eigentumswohnungen schaffen. Die nach § 3 Abs. 2 WEG notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde ihm nicht erteilt, da Wohnungstrennwände und Decken nicht der DIN- Norm entsprachen. A klagte auf Eröffnung der Wohnungsgrundbücher.
GmS-OGB:
Das BVerwG war bis zu diesem Urteil davon ausgegangen, dass eine Abgeschlossenheit nur vorliegen könne, wenn die Trennwände Bauordnungsrecht entsprechen. Der gemeinsame Senat stellte in dieser Entscheidung jedoch klar, dass Wohnungen auch dann ausreichend abgeschlossen sind, wenn die Abschlusswände nicht dem Bauordnungsrecht genügen. Die Klage der A hatte also Erfolg
 
 

4. Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 WEG)

Alle Wohnungseigentümer auf einem Grundstück bilden gem. § 10 Abs. 1 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Für diese gelten die Vorschriften der §§ 741ff BGB analog. Dabei ist aber zu beachten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf keinen Fall aufgelöst werden darf, sie ist also Zwangsgemeinschaft.
Die Mitglieder der Gemeinschaft sind gegenseitig zur Rücksichtnahme verpflichtet und können das Gemeinschaftseigentum nur gemeinsam verwalten.
 

5. Rechte der Wohnungseigentümer (§§ 13, 15 WEG)

Ein Wohnungseigentümer hat gem. § 13 WEG das Recht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, sofern er dabei andere Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt. Allerdings kann das Recht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, gem. § 12 Abs. 1 WEG von einer Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Diese Zustimmung darf gem. § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ist eine solche Beschränkung vorgesehen, hat sie die schwebende Nichtigkeit von Kaufvertrag und Übereignung zur Folge.
Weiterhin steht jedem Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 1 WEG das Recht zu, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Der Rahmen der Nutzung kann gem. § 15 Abs 1 WEG von der Gemeinschaft bestimmt werden.
 

a) Schranken der Nutzung

Schranken der Nutzung können sich insbesondere
- aus der Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 15 Abs. 1 WEG) und aus der Zweckbestimmung des Wohnungseigentums,
- aus Mehrheitsbeschlüssen gem. § 15 Abs. 2 (z. B. der Hausordnung),
- oder aus Interessen anderer Wohnungseigentümer (§ 15 Abs. 3 WEG) ergeben.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf der Zustimmung aller. Bedeutendstes Beispiel ist die Gemeinschaftsordnung. Sie ist üblicherweise im Grundbuch als "Inhalt des Sonderrechts" eingetragen, um Rechtsnachfolger zu binden.
 

aa) Gemeinschaftsordnung

Typische Inhalte einer solchen Gemeinschaftsordnung sind:

- Zweckbestimmung des Sondereigentums oder
- sehr weitgehende Nutzungseinschränkungen, wie z. B. ein völliges Verbot von Musizieren bzw. Haustierhaltung.

Kuscheltier - BayObLG 25.10.2001 NJW RR 2002, 226: B ist Eigentümerin einer Wohnung. Da sie durch ihre Behinderungen depressiv ist und wenig Kontakt zur Außenwelt hält, bildet ihr Hund ihren Lebensinhalt. Nach einem ärztlichen Gutachten sind bei einer Trennung von dem Tier ernsthafte psychische Schäden zu erwarten. Die Wohnungseigentümer haben eine Gemeinschaftsordnung aufgestellt, nach der die Haltung von Tieren aller Art verboten ist. Nachdem es mehrfach zu Störungen durch den Hund gekommen ist, macht die Gemeinschaft Unterlassungsansprüche gegen die Tierhaltung geltend.
BayObLG:
Die Gemeinschaftsordnung gem. § 15 Abs. 1 WEG ist rechtmäßig. Das völlige Verbot der Tierhaltung ist rechtmäßig, da jede Tierhaltung automatisch mit einer gewissen Beeinträchtigung der anderen Eigentümer verbunden ist. Jedoch kann das Verbot gegenwärtig auf Grund der besonderen Situation der B nicht durchgesetzt werden.
 

bb) Ordnungsgemäßer Gebrauch und Hausordnung

Gemäß § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit "einen...ordnungsgemäßen Gebrauch" beschließen. Der typische Fall eines solchen Mehrheitsbeschluss ist die Hausordnung. Selbst wenn diese Bestandteil der Gemeinschaftsordnung geworden ist, ändert sich nichts daran, dass sie durch Mehrheitsbeschluss abgeändert oder aufgehoben werden kann.

Durch Mehrheitsbeschluss, also auch durch die Hausordnung, dürfen keine zu weitgehenden Gebrauchsbeschränkungen aufgestellt werden. Möglich sind etwa:

+ Ruhezeiten;
+ Sperrzeiten für Musizieren und andere geräuschvolle Tätigkeiten;
+ zahlenmäßige Begrenzung der Haustierhaltung.

Vollständige Nutzungsverbote dagegen können durch einen Mehrheitsbeschluss NICHT aufgestellt werden. Dazu bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.

Im Gegensatz zu einer Vereinbarung bzw. Gemeinschaftsordnung können Mehrheitsbeschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen werden, erlangen aber trotzdem Verbindlichkeit gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger. Allerdings sind sie wiederum auch einfacher, nämlich durch Mehrheitsbeschluss, wieder abänderbar.

Klavierspieler - BayObLG 23.08.01 NJW 2001, 3635: In der Hausordnung der Wohnanlage, in der die Wohnungen von A und B belegen sind, heißt es: § 10 Jeder ruhestörende Lärm ist zu unterlassen. Die Ruhezeiten sind unbedingt einzuhalten. Insbesondere beim Musizieren darf Zimmerlautstärke zu keiner Zeit überschritten werden. A ist leidenschaftlicher Klavierspieler. B, dem die Nachbarwohnung gehört, fühlt sich durch die Klaviermusik, die außerhalb der Ruhezeiten deutlich hörbar durch seine Wand dringt, beeinträchtigt und klagt daher auf Unterlassung. A wendet ein, dass ihm dann das Klavierspielen unmöglich würde.
BayObLG:
Der Senat betont, dass ein völliges Musizierverbot nicht durch eine Hausordnung möglich ist. Da das Verbot, über Zimmerlautstärke zu musizieren, de facto einem völligen Musizierverbot gleichkommt, scheint vieles für eine Nichtigkeit des Beschlusses zu sprechen. Allerdings sind die durch das Musizieren entstehenden Beeinträchtigungen nicht unerheblich, so dass der Nachbar nicht gem. § 14 Nr. 1 WEG zur Duldung verpflichtet ist. Demnach ist das Musizierverbot über Zimmerlautstärke durch Mehrheitsentscheidung nicht nichtig (str.). Allerdings steht A ein Anspruch auf Änderung der Hausordnung zu.
 

cc) Bestimmungszweck

Der Bestimmungszweck kann sich ergeben aus:

- der Teilungserklärung;
- der Gemeinschaftsordnung;
- den sich im Laufe der Zeit ausgeprägten Gepflogenheiten.

Dieser Bestimmungszweck ist ein Kriterium für die möglichen Nutzungen. Generell gilt, dass eine "Wohnung" außer zum Wohnen anderweitig genutzt werden darf, solange diese Nutzung die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine entsprechende Nutzung als Wohnung.
Das bedeutet, dass freiberufliche Kanzleien oder Praxen grundsätzlich nur dann zulässig sind, wenn der Besucherverkehr den einer Wohnung nicht deutlich überschreitet. So sind etwa Arztpraxen grundsätzlich unzulässig. Natürlich darf die Eigentümergemeinschaft aber auch eine solche, intensivere Nutzung zulassen.

Patentanwaltskanzlei: A ist Patentanwalt und arbeitet hauptsächlich an der Überwachung von Patenten. Er hat von seinem Vater eine Eigentumswohnung im ersten Stock einer Wohnanlage geerbt. Er möchte dort seine Kanzlei einrichten.
Da eine Patentanwaltskanzlei nur über sehr begrenzten Besucherverkehr verfügt, insbesondere, wenn sie sich auf die Patentüberwachung spezialisiert hat, ist die Einrichtung der Kanzlei zustimmungsfrei möglich, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht.
 

b) Umbau

Der Wohnungseigentümer kann innerhalb seines Sondereigentums frei umbauen. Schranken ergeben sich, wenn das Gemeinschaftseigentum oder andere Wohnungseigentümer betroffen sind oder wenn Beschlüsse der Maßnahme entgegen stehen.

Wanddurchbruch - BGH 21.12.2000 - V ZB 45/00, NJW 2001, S. 1212: R ist Eigentümer von zwei nebeneinander liegenden Eigentumswohnungen, die er durch einen Wanddurchbruch unter Wahrung aller statischen Vorschriften miteinander verbunden hat. Durch diesen Durchbruch ist die Abgeschlossenheit seiner beiden Wohnungen nicht mehr gegeben. Ein anderer Wohnungseigentümer, W, verlangt von R die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
BGH:
Eine bauliche Veränderung bedarf gem. § 14 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme besteht gem. § 14 Abs. 1 Satz 2 WEG jedoch dann, wenn die bauliche Veränderung zu keinem über das unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteil führt. Bei einem baulich zulässigen Wanddurchbruch ist dies der Fall, so dass eine Zustimmung des W nicht erforderlich war und ihm auch kein Beseitigungs- oder Wiederherstellungsanspruch zukommt.

c) Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ganz allein zu benutzen und gleichzeitig alle anderen Wohnungseigentümer davon auszuschließen. Es handelt sich also um eine besondere Gebrauchsregelung gem. § 15 WEG.

Meistens werden Sondernutzungsrechte bereits bei Begründung des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung eingeräumt; eine nachträgliche Einräumung ist dagegen eher selten, da sie der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Das Sondernutzungsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.

Sondernutzungsrechte sind an folgenden Teilen des Gemeinschaftseigentums üblich:

- an Kfz-Stellplätzen auf der Grundstücksfläche oder in einer Sammelgarage ohne dauerhafte Markierung;
- an ebenerdiger Terrasse oder Dachterrasse;
- an Gartenflächen;
- am Balkon u.ä., soweit er nicht im Sondereigentum steht;
- an Boden- oder Kellerräumen, sofern an ihnen nicht Sondereigentum besteht.

d) Konflikte bei unzulässigen schuldrechtlichen Bindungen einzelner Wohnungseigentümer mit Dritten

Konflikte zwischen den Rechten der Wohnungseigentümergemeinschaft und schuldrechtlichen Bindungen einzelner Wohnungseigentümer sind dogmatisch kaum auflösbar:

aa) Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen pflichtwidrig Handelnden (§§ 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG):

Unabhängig von der Frage einer schuldrechtlichen Bindung mit Dritten haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung gegen den pflichtwidrig Handelnden Miteigentümer (§ 15 Abs. 3 WEG). Dieser Anspruch ist im FGG-Verfahren vor dem Amtsgericht geltend zu machen (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

bb) Vertragsaufhebungsanspruch des pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümers gegen den Dritten, dem er den Gebrauch überlassen hat?

Fraglich ist, ob der pflichtwidrig handelnde Wohnungseigentümer sich von entsprechenden schuldrechtlichen Verträgen lösen kann.

WEG-Beschluss - BGH 29.11.95 NJW 1996,714 = Jus 1996, 553: Der Vermieter hatte seine Eigentumswohnung als Speiselokal vermietet. Die Miteigentümer regten sich über den Geruch auf und erwirkten einen Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 15 WEG, dass kein Lokal in dem Gebäude betrieben werden darf. Darauf kündigt der Vermieter fristlos.
BGH:
AGL: § 546 Abs. 1 BGB (= § 556 Abs. 1 a. F.): Räumungsanspruch.
a) Beendetes Mietverhältnis?
aa) § 275 Abs. 2 oder 3 BGB wegen faktischer oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Überlassung der Mietsache? Wirkt die Vereinbarung nach § 15 WEG nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern, wäre eine Vermietung nicht unmöglich. Haben die anderen Wohnungseigentümer jedoch einen direkten Anspruch auf Unterlassung gegen den Mieter gem. § 15 Abs. 3 WEG (vgl. Palandt § 15 WEG, Rdnr. 28 a. E.), dann könnte man Unmöglichkeit annehmen. BGH lehnt ab.
bb) Durch außerordentliche Kündigung § 543 BGB? Ein spezieller mietrechtlicher Grund fehlt.
cc) Durch Kündigung aus wichtigem Grund wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, Abs. 3 S. 2 BGB)? Vermieter trägt das Risiko, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihn in seiner Freiheit einschränkt, zumal er ja selbst dabei mitwirken muss (die Vereinbarung gem. § 15 WEG verlangt einen einstimmigen Beschluss). Allerdings musste sich der BGH dann mit der Frage befassen, wie das Recht des Mieters durchgesetzt werden kann, wenn der Vermieter mit Zwangsmaßnahmen der anderen Wohnungseigentümer gem. § 15 Abs. 3 WEG bedacht wird.
dd) Die Kündigung ist unwirksam.
b) Das Mietverhältnis ist nicht beendet.
Rechtsfolge: kein Räumungsanspruch.

cc) Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen Dritte, denen der Gebrauch pflichtwidrig überlassen worden ist (§§ 1004, 1011 BGB):

Relativ klar sind die Rechte aus dem Wohnungseigentum gegen störende Dritte aus § 1004 BGB.

Mobilfunkantenne - OLG Schleswig 5.9.2001 - 9 U 103/00, OLGR 2001, 446: Eine Wohnungseigentümerin verlangt von dem Mobilfunkbetreiber Beseitigung seiner auf dem Dach des Hauses installierten Antenne, weil ihr Mieter aus diesem Grund (eventuelle Gesundheitsstörungen) den Vertrag gekündigt hat. Der Beklagte wendet den Mietvertrag ein, den er mit dem früheren Alleineigentümer - allerdings nach Aufteilung und auch Verkauf einzelner Wohnungen geschlossen hat.
OLG:
AGL: §§ 1004 Abs. 1, 1011 BGB: Recht zur Errichtung der Anlage aufgrund des Mietvertrags (§ 1004 Abs. 2 BGB)? Die Errichtung der Anlage bedarf eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 22 Abs. 1 WEG. Der fehlt hier. Daher ist der Anspruch begründet.
Der Beklagte ist dann auf vertragliche Schadensersatzansprüche gegen den früheren Alleineigentümer verwiesen.


 
 

6. Pflichten der Wohnungseigentümer (§§ 14, 16 WEG)

Für Wohnungseigentümer bestehen jedoch auch zahlreiche Pflichten:
- Die Pflicht, das Sondereigentum so zu nutzen, dass weder fremdes Sondereigentum noch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. Dies gilt auch für Personen, denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlässt (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG); andererseits muss zulässiger Gebrauch der anderen Wohnungseigentümer geduldet werden.
- Die Pflicht, das Sondereigentum in Stand zu halten (§ 14 Nr. 1 WEG);
- Die Pflicht, Betreten und Benutzung seines Sondereigentums zu erlauben, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder fremden Sondereigentums nötig ist (§14 Nr. 4 WEG);
- Die Pflicht, anteilsmäßig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Lasten werden insbesondere durch das sog. Wohngeld und eventuelle Umlagen getragen;
- Die Obliegenheit, an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken (§ 20 WEG).

Verletzt ein Wohnungseigentümer seine Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, so können die anderen Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Leistungsansprüche oder evtl. Schadensersatz von ihm fordern.

Bordell - OLG Karlsruhe 22.06.1999 NJW RR 2000, 89: M ist Eigentümer einer Wohnung in einer weitläufigen Anlage, die insgesamt aus drei separaten Häusern mit zusammen 42 Wohnungen besteht. In einem der drei Häuser betrieb die H ein Bordell. M macht gegen sie Unterlassungsansprüche geltend.
OLG:
Die Unterlassungsansprüche sind gem. § 15 Abs. 3 WEG begründet, auch wenn M nicht in einem Haus mit H wohnt. Die wertmindernde Ausstrahlung eines Bordellbetriebs muss nicht auf das einzelne Haus beschränkt sein, sondern umfasst vielmehr die gesamte Wohnanlage.
 

7. Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18 f. WEG)

Sofern ein Wohnungseigentümer seine Pflichten beharrlich verletzt und die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm aus diesem Grund nicht mehr zumutbar ist, können die anderen Wohnungseigentümer von ihm gem. § 18 WEG verlangen, dass er die Wohnung verkauft und dies gem. § 19 WEG auch gerichtlich durchsetzen.
Voraussetzungen sind:
 

a) Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers:

Ob der Wohnungseigentümer eine schwere Pflichtverletzung begangen hat ist immer einzelfallabhängig. § 18 WEG nimmt Bezug auf § 14 WEG, wo die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht sowie die Pflicht zum nur ordnungsgemäßen Gebrauch eines jeden Wohnungseigentümer geregelt ist. Diese Normen sind jedoch abänderbar, so dass im konkreten Fall auch andere oder zusätzliche Pflichten bestehen können.

Grundsätzlich wird jedoch verlangt, dass sich der Wohnungseigentümer eines Verhaltens schuldig gemacht haben muss, das den anderen Wohnungseigentümern das Fortführen der Gemeinschaft mit ihm unzumutbar macht.

Gründe für die Entziehung können sein:

- dauernde grundlose Widersprüche gegen Maßnahmen der Verwaltung;
- Beleidigungen, Tätlichkeiten und unsittliches Verhalten gegenüber dem Verwalter, anderen Gemeinschaftern, deren Angehörigen, Gästen etc.;
- Betreiben eines Bordells;
- mindestens dreimonatiger Verzug von Kosten- und Lastenzahlungen, die betragsmäßig mindestens 3 % des Einheitswertes des Wohnungseigentums ausmachen;
- wiederholtes gröbliches Verstoßen gegen die Instandhaltungspflicht trotz Abmahnung.

Misshelligkeiten - OLG Düsseldorf 24.03.2000 NJW RR 2001, S. 231: A hatte sein Haus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt. In der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, dass das Wohnungseigentum gem. § 18 WEG bei "schweren persönlichen Misshelligkeiten" entzogen werden kann. Das Grundbuchamt weigert sich, diesen Entziehungstatbestand einzutragen, da es ihn für zu unbestimmt hält.
OLG:
Der Senat gibt dem Grundbuchamt recht, die Formulierung "schwere persönliche Misshelligkeiten" ist zu unbestimmt, als dass eine Subsumtion möglich wäre.
 

b) Mehrheitsbeschluss

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentum fassen. Dieser muss von mehr als der Hälfte aller Stimmberechtigten (also nicht Anwesenden) getragen werden. Der betroffene Wohnungseigentümer darf nicht mit abstimmen.
 

8. Verwaltung der Wohnanlage (§§ 20 ff. WEG)

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist gemeinsame Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Sie müssen (vergl. § 20 Abs. 2 WEG) einen Verwalter für die täglichen Geschäfte bestellen.

a) Ordnungsgemäße Verwaltung und besondere Aufwendungen

Mehrheitsbeschluss: Die Wohnungseigentümer können gem. § 21 Abs. 3 WEG Verwaltungsmaßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung zuzuordnen sind (vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen) mit einfacher Mehrheit beschließen.
Einstimmigkeit: Hingegen ist für besondere Aufwendungen, insbesondere bauliche Veränderungen gem. § 22 WEG die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.

Die Abgrenzung zwischen Ausgaben für ordnungsgemäße Verwaltung und besondere Aufwendungen ist schwierig und stark kasuistisch. Aus § 22 Abs. 2 WEG ergibt sich, dass die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands grundsätzlich als ordnungsgemäße Verwaltung anzusehen ist, während die Neuerstellung eher besondere Aufwendungen sind. Die Ausgaben für die ordnungsgemäße Verwaltung gehen jedoch über den Begriff der notwendigen Verwendungen hinaus und umfassen auch einige nützliche Verwendungen.
Hinsichtlich der baulichen Veränderungen und besonderen Aufwendungen ist jedoch zu beachten, dass gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG die Zustimmung eines Eigentümers nicht erforderlich ist, sofern die besondere Aufwendung seine Rechte nicht mehr als unerheblich verletzen.

Breitbandkabel: Die alte Fernsehantenne der Wohnanlage des C ist vom Blitz getroffen und zerstört worden. Für die nächste Wohnungseigentümerversammlung möchte C daher zwei Anträge stellen: zunächst soll endlich ein Kabelanschluss gelegt werden. Dies wäre 300 € teurer als die Neuerrichtung einer Antenne. Zudem möchte C gerne, dass gleichzeitig (da ja schon einmal alles aufgegraben wird) ein Breitbandkabel für extrem schnellen Internetzugang gelegt wird, um den Haubewohnern dauerhaft schnellen Anschluss zu gewährleisten. Die Kosten dafür würden noch einmal 300 € betragen. Können die Wohnungseigentümer über die beiden Anträge einen Mehrheitsbeschluss fassen?
Bewertung:
Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer würde ausreichen, wenn es sich bei den Ausgaben für die beiden Kabelanschlüsse um Ausgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Daran besteht hinsichtlich des Kabelanschlusses wegen der weiten Verbreitung des Kabelnetzes heute kein Zweifel mehr, auch wenn die Kosten höher sind als die bloße Neuerrichtung der Antenne.
Hingegen erscheint es sehr fraglich, ob ein Breitbandkabel für den schnelleren Internetanschluss noch zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Es ist ohne weiteres möglich, auch ohne einen solchen Anschluss ins Internet zu kommen, so dass es sich hierbei eher um eine besondere Aufwendung handelt, die folglich der Zustimmung aller Bewohner bedarf.
Für die Einrichtung des Kabelanschlusses reicht also ein Mehrheitsbeschluss aus, für das Breitband- Internetkabel ist hingegen die Zustimmung aller nötig.

Mobilfunkantenne - OLG Hamm 03.01.2002 NJW 2002, 1730: Auf dem Gebäude, in dem auch die Eigentumswohnung des S liegt, waren auf Grund eines Beschlusses von 1980 über Jahre Amateurfunkantennen installiert. Die durch diese erzielten Einnahmen kamen den Eigentümern in der Jahresabrechnung zu gute. Im Jahre 2000 möchte die Mobilfunkfirma T eine Mobilfunkantenne auf dem Gebäude installieren und will dafür eine jährliche Miete entrichten. Der Verwalter V, der durch den Beschluss von 1980 ermächtigt ist, derartige Verhandlungen zu führen, beruft eine Versammlung ein, bei der sich alle Eigentümer außer S für die Installation aussprechen. V bereitet daraufhin einen Vertrag mit T vor. S fürchtet sich vor den von der Antenne ausgehenden elektrischen Strahlen und klagt daher gegen den Beschluss. Er bringt vor, dass die Existenz von Mobilfunk 1980 noch nicht abzusehen gewesen sei und wegen der zu befürchtenden Gesundheitsgefahren eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer nötig sei.
OLG:
Anfechtung des Beschlusses gem. §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG: Das OLG führt aus, dass tatsächlich der Beschluss von 1980 nicht ohne weiteres auf Mobilfunkantennen übertragbar sei. Damals ging es allein um den deutlich weniger strahlungsintensiven Amateurfunk. Weiterhin führt der Senat aus, dass es sich bei der Errichtung der 400 kg schweren und 2 Meter hohen Antenne um eine bauliche Änderung handelt, die also grundsätzlich der Zustimmung des S bedarf. Diese Zustimmung sei auch nicht gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, da es beim gegenwärtigen Stand der Diskussion nicht ausgeschlossen sei, dass durch die elektrischen Wellen der Antenne nicht ausgeschlossen sei, dass gesundheitliche Gefahren entstehen könnten. Demnach hätte der Beschluss der Zustimmung des S bedurft und war daher aufzuheben.
 

b) Die Wohnungseigentümerversammlung

Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer geschieht normalerweise über die Wohnungseigentümerversammlung, die gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen wird. Bei der Einberufung der Versammlung, die gem. § 24 Abs. 4 WEG mindestens eine Woche vor dem Termin in Textform erfolgen muss, soll der Verwalter die Fragen, zu denen Beschlüsse ergehen können, möglichst genau darstellen, um jedem Eigentümer die Feststellung zu ermöglichen, ob es sich für ihn lohnt, an der Versammlung teilzunehmen. Unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" können nur Angelegenheiten von ganz untergeordneter Bedeutung behandelt werden.

Die Versammlung ist gem. § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer zusammen die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten.

Mehrheit: A ist Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die insgesamt zwanzig Wohnungen umfasst, darunter zehn 4-Zimmer-Wohnungen, die jeweils einen Miteigentumsanteil von 666/10 000 haben und zehn 2-Zimmer-Wohnungen mit einem Miteigentumsanteil von je 333/10 000. Auf der ordnungsgemäß einberufenen Versammlung erscheinen nur sieben Eigentümer, alle Eigentümer der von 4- Zimmer Wohnungen, darunter auch C, dem zwei Wohnungen gehören. Ist die Versammlung beschlussfähig oder muss A eine neue Versammlung einberufen?
Die Beschlussfähigkeit richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen oder Objekten. Da insgesamt 8 x 666/10000=  5328/10000 Miteigentumsanteile vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig.

Wohnungsnießbrauch - BGH 03.05.2002 NJW 2002, S. 1647: Dem Rentner R ist an einer Eigentumswohnung ein Nießbrauchsrecht bestellt worden. Am 01.06. erfährt er zufällig, dass auf der Wohnungseigentümerversammlung am 28.05. ein neuer Verwalter bestellt wurde. Eine Einladung hatte R nicht erhalten. Er möchte gegen die Beschlüsse vorgehen, da er nicht ordnungsgemäß geladen wurde.
BGH:
Im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern steht das Stimmrecht bei der Versammlung dem Eigentümer und nicht dem Nießbraucher zu. Allerdings kann sich aus dem Nießbrauch eine Pflicht des Eigentümers ergeben, sein Stimmrecht an den Nießbraucher zu übertragen oder zumindest in seinem Interesse abzustimmen. Beschlüsse, bei denen diese Pflichten verletzt wurden, sind jedoch unproblematisch wirksam.
 

c) Beschlüsse

Ein Beschluss der Versammlung ist angenommen, wenn er mit der notwendigen Mehrheit der versammelten und abstimmenden Wohnungseigentümer angenommen wurde. Nach der Gesetzeskonzeption (vergl. § 25 Abs. 2 WEG) hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, es gilt also das Kopfprinzip. Diese Vorschrift ist jedoch abdingbar, denkbar ist eine Aufteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen.

Ein Beschluss der Versammlung kann nichtig oder anfechtbar sein.
 

aa) Nichtiger Beschluss

Nichtig ist ein Beschluss unter den normalen Voraussetzungen, also insbesondere wegen §§ 134, 138 BGB. Gesetzesverstöße können sich etwa aus einem Verstoß gegen zwingendes Recht des WEG ergeben, Sittenwidrigkeit liegt insbesondere dann vor, wenn die Nutzung der Wohnung des Einzelnen durch Mehrheitsbeschluss unzumutbar beschränkt wird.

Die Nichtigkeit von Beschlüssen ist durch eine neuere Entscheidung des BGH in den Blickpunkt geraten. Während bis dahin der Bereich der nicht angefochtenen gültigen Beschlüsse weit gezogen war, ist jetzt klar gestellt, dass Eingriffe in die Freiheit des Wohnungseigentümers nicht durch Beschluss, sondern nur durch einstimmige Vereinbarung erfolgen können. Dies gilt besonders auch für die Einräumung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum:

Vorgarten - BGH 20.9.2000 - V ZB 58/98,NJW 2000, 3500 = BGHZ 145, 158: Durch Mehrheitsbeschluss war der Vorgarten einem Wohnungseigentümer zur Nutzung für eine Gaststätte überlassen worden. Als anderen der Lärm zuviel wurde, stellten sie den Antrag, die Unzulässigkeit dieses früher nicht angefochtenen Beschlusses fest zu stellen.
BGH:
"Daraus folgt zugleich, dass der in der Entscheidung aufgestellte und vom Senat übernommene Rechtssatz, dass ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß auch dann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte, nur für vereinbarungsersetzende und vereinbarungswidrige Beschlüsse, nicht dagegen für vereinbarungsändernde oder Beschlüsse gilt, die gesetzliche Bestimmungen abbedingen."
 

bb) Anfechtbarer Beschluss

Formelle Mängel führen hingegen nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses, sie machen ihn jedoch anfechtbar. Die Ungültigkeit eines Beschlusses liegt gem. § 23 Abs. 4 WEG nur dann vor, wenn dies im Verfahren des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG von einem Gericht festgestellt wurde. Die Antragsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.

Treppenhausreinigung: B ist Eigentümer einer Wohnung in einer Ferienanlage in Grömitz. Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 01.04.02 wird unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" beschlossen, die Reinigung des Treppenhauses, die bisher reihum den Eigentümern zufiel, für (ortsübliche) 500 € monatlich der E- GmbH zu übertragen. B, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erfährt erst am 15.04.02 durch den Versand des Protokolls von diesem Beschluss. Am 07.05.02 erhebt er beim zuständigen Gericht Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist gem. § 23 Abs. 3 WEG nicht gültig, da die Übertragung der Treppenhausreinigung nicht in der Tagesordnung gesondert aufgeführt war. B musste nicht damit rechnen, dass eine derartige, verhältnismäßig bedeutsame Entscheidung unter "Verschiedenes" getroffen werden würde. Folglich wäre ein Antrag auf Ungültigerklärung begründet. Da aber die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ab Beschlussfassung am 01.05.02 abgelaufen war, ist der Antrag verfristet. B ist also an den Beschluss gebunden.

Die Eigentümer können Beschlüsse auch außerhalb der Versammlung erzielen, indem sie im sog. Umlaufverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG alle schriftlich ihre Zustimmung erklären.
 

d) Der Verwalter

Der Verwalter wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss bestellt. Er stellt, untechnisch gesprochen, eine Art Geschäftsführer der Wohnungseigentumsgemeinschaft dar, obwohl er kein Organ der Gemeinschaft im Sinne von § 31 BGB ist. Das Vertragsverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist üblicherweise ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Die Bestellung eines Verwalters kann durch die Gemeinschaft nicht abbedungen werden, wohl aber kann einer der Eigentümer zum Verwalter bestellt werden.

Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch die Wohnungseigentümer und ist gem. § 26 WEG auf fünf Jahre beschränkt. Der Verwalter kann jedoch wiedergewählt werden. In der Rechtswirklichkeit ist es insbesondere bei neuen Anlagen üblich, vor dem Verkauf der Objekte den Bauherren oder eine mit ihm verbundene Person als Verwalter einzusetzen, der auf diese Weise weiterhin Gewinne erzielen kann und nicht selten geneigt ist, Baumängel zu vertuschen. Er macht sich dann allerdings schadensersatzpflichtig

Erstverwalter - BayObLG 01.02.2001 NJW RR 2001, S. 731 Die A hatte als Bauträger 1983 ein Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen errichtet und sich in der Teilungserklärung als Erstverwalterin eingesetzt. 1987 machte eine Wohnungseigentümerin die A auf Mängel an der Tiefgarage aufmerksam. Die A ließ den Schaden durch die H GmbH untersuchen und einige Abdichtungsmaßnahmen durchführen, die jedoch erfolglos blieben. Die Reparaturkosten werden auf 9.000 € geschätzt. Ansprüche gegen die Handwerker und gegen die A als Bauträgerin sind verjährt. Die Wohnungseigentümer verlangen nun von der A Schadensersatz in Höhe von 9.000 € wegen einer Pflichtverletzung des Verwaltervertrages. Die A habe es pflichtwidrig unterlassen, rechtzeitig vor Verjährung einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.
BayObLG:
AGL: §§ 280, 675 BGB: Der Senat teilt die Meinung der Eigentümer. Die A hätte die Eigentümer auf die Gefahr der Verjährung hinweisen müssen, auch wenn sie dadurch auf Ansprüche gegen sich selbst hinweisen musste. Demnach steht den Eigentümern ein Schadensersatzanspruch gegen die A zu, eventuell gemindert um ein eigenes Mitverschulden.

Die Aufgaben des Verwalters sind u.a.
- Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG),
- Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sicherzustellen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG),
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG),
- Einberufung und Leitung der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1, 5 WEG),
- Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28 WEG).

Er handelt i.a. in eigenem Namen. Dafür werden ihm durch Wohngeld und Umlagen die Mittel zur Verfügung gestellt.

Als Stellvertreter der Wohnungseigentümer kann er nur bei Ausführungsgeschäften handeln, wie sie in § 27 Abs. 2 WEG erwähnt sind. Er darf nicht im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft z. B. Bauaufträge vergeben.

Heizkörper    BGH 8.2.79 - VII ZR 141/78 - NJW 79, 1161 = BGHZ 73, 266:
W baute 1969 ein Mehrfamilienhaus. Der Beklagte war sein Architekt, der mit der Vergabe der erforderlichen Arbeiten beauftragt war. Die Heizungsinstallation wurde dem Kläger übertragen. Als der Kläger seine Arbeiten nahezu vollständig ausgeführt hatte, stellte sich heraus, dass die Fenster zu groß waren und deshalb nicht zu den bereits montierten Heizkörpern passten. Der beklagte Architekt beauftragte deshalb den Kläger mit dem Einbau niedrigerer Heizkörper. Der Kläger führte die Änderung aus und verlangte dafür mit Rechnung vom 31.12.69 von W 7.000 DM. Dieser weigerte sich, die Mehrkosten zu übernehmen. Die Prozesse gegen W waren erfolglos. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Kläger mit der am 2.3.76 eingereichten und alsbald zugestellten Klage vom Beklagten als vollmachtlosem Vertreter gem. § 179 Abs. 1 BGB Zahlung der 7.000 DM. Der beklagte Architekt erhob die Einrede der Verjährung.

Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter durch Beschluss gem. § 29 WEG einen Verwaltungsbeirat zur Seite stellen, der ihn dann überwacht und unterstützt.
Ein Verwalter, der sich einer Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag schuldig macht, haftet den Wohnungseigentümern aus § 280 BGB. Besondere Bedeutung hat dabei die Entlastung des Verwalters (§ 28 Abs. 5 WEG). Durch die Entlastung durch die Versammlung verzichten die Eigentümer auf Schadensersatzansprüche, soweit diese durch die vorgelegten Unterlagen erkennbar waren. Die Entlastung bezieht sich niemals auf strafbare Handlungen des Verwalters.
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist ein Verwaltervertrag jederzeit kündbar, in der Praxis wird jedoch allgemein von der Möglichkeit des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG Gebrauch gemacht, nach der die Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich ist.

Verspätete Jahresabrechnung - BayObLG 07.10.1999 NJW RR 2000, 462 Durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung wurde der Verwaltervertrag mit V um 5 Jahre verlängert. Die Kündigungsmöglichkeiten waren auf einen wichtigen Grund beschränkt worden. Damit war Wohnungseigentümer X gar nicht einverstanden, da V die Jahresabrechnung immer wieder Monate zu spät abgeschlossen und bekannt gegeben hatte. X klagte daher auf Nichtigerklärung der Verwalterbestellung und sofortige Abberufung des V als Verwalter.
BayObLG:
Das BayObLG gab der Klage statt, da die verspätete Abrechnung einen wichtigen Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags ergeben hatte und eine Fortführung der Verwaltung durch V nicht mehr zumutbar war.
 

9. Übertragung und Belastung von Wohnungseigentum

Die Übertragung von bestehendem Wohnungseigentum erfolgt nach den allgemeinen Regeln der §§ 873 ff BGB über die Übertragung von Grundstücken. Auch hinsichtlich der Belastungen werden Eigentumswohnungen Grundstücken vollständig gleichgestellt. Einziger Unterschied zum normalen Grundstückserwerb ist, dass der Erwerb nicht im normalen Grundbuch, sondern im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird.

Bei der Übertragung von Wohnungseigentum kann es zu Problemen kommen. Streitträchtig sind insbesondere Mängel am Gemeinschaftseigentum und die Frage der Kostenlast hinsichtlich des Wohngeldes.
 

a) Mängel am Gemeinschaftseigentum

Öltanks im Keller - BGH 23. 6. 1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156 (vereinfacht): T erwarb 1984 von der Q- Gesellschaft eine Eigentumswohnung in einem Objekt mit insgesamt fünf Wohnungen. Während die Wohnung als solche mangelfrei war, bestanden im Keller erhebliche Mängel, insbesondere sickerte Öl aus den Öltanks der Heizanlage in den Boden. T verlangt nun von der Q im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatz die Zahlung der zur Schadensbeseitigung nötigen 10000 €. Q erkannte den Anspruch dem Grunde nach an, war jedoch lediglich bereit, 1/5 (2000 €) an T zu zahlen.
BGH:
Der Verkäufer  ist nur verpflichtet, dem einzelnen Wohnungseigentümer den Anteil des gesamten Schadens am Gemeineigentum zu zahlen, der ihm nach dem Miteigentumsanteil prozentual zusteht, da ansonsten die Gefahr besteht, dass an jeden einzelnen Käufer die volle Summe gezahlt werden kann. Gläubiger der vollen Summe ist nur die Gemeinschaft, die einzelnen Wohnungseigentümer sind nur Teilgläubiger. Da T nur einen Miteigentumsanteil von 1/5 hatte, konnte sie auch nur einen Anspruch in Höhe von 2000 € für sich geltend machen.

Wie oben, jedoch verlangt T von der Q Nachbesserung und Mängelbeseitigung.
Im Gegensatz zum Schadensersatzanspruch kann der einzelne Käufer die Nachbesserung unabhängig von den anderen Eigentümern verlangen, da keine Gefahr einer mehrfachen Leistung besteht.
 

b) Wohngeldübernahme

Wohngeld: A verkaufte dem S am 01.03.01 seine Eigentumswohnung, und übergab sie am 01.06. an ihn. Am 16.12.01 wurde S ins Grundbuch eingetragen. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass S ab Besitzeinräumung das Wohngeld für die Wohnung zahlen sollte. Nach der Satzung der Gemeinschaft war das Wohngeld jeweils am 3. eines Monats im Voraus fällig. Auf der Eigentümerversammlung am 21.02.01 war eine am 31.04. fällige Umlage in Höhe von 10 000 € pro Wohnung festgelegt worden.
Bei der Abrechnung vor der Wohnungseigentümerversammlung am 21.02.02 stellte sich heraus, dass A nur für Januar bis Juni Wohngeld gezahlt hatte. S hatte erst ab Dezember sein Wohngeld überwiesen. Die Umlage war nicht gezahlt worden. Zudem ergibt sich, dass die Umlage zu gering berechnet war und von jeder Wohnung 200 € nachgezahlt werden müssen. Wer ist Schuldner?
Grundsätzlich ist Schuldner der anteiligen Kosten des Gemeinschaftseigentums, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Dies ergibt sich daraus, dass der Erwerber der Wohnung an dem Beschluss noch nicht beteiligt war und dementsprechend eine Art Beschluss zu Lasten Dritter möglich wäre. Folglich ist A Schuldner des Wohngeldes auch in der Zeit nach Übergabe der Wohnung. Die im Kaufvertrag vereinbarte Kostenregelung gibt ihm lediglich einen Schadensersatzanspruch gegen S. Soweit S jedoch für Dezember- Februar das Wohngeld gezahlt hat, ist A gem. §§ 267, 362 BGB von der Leistungspflicht frei geworden. A ist auch Schuldner der Umlage. Die Nachzahlung jedoch wurde beschlossen, als bereits S Eigentümer der Wohnung war, für sie ist also er Schuldner.
 

c) Zustimmungserfordernis (§ 12 WEG)

Bedarf die Übertragung (§ 12 WEG) oder Vermietung (§ 15 Abs. 1 WEG) der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters, so kann diese nur verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als wichtige Gründe gelten im allgemeinen nur solche, die in der Person oder im Umfeld des Erwerbers liegen und die daran zweifeln lassen, dass dieser bereit oder in der Lage ist, die gemeinschaftlichen Pflichten zu erfüllen.

Wichtige Gründe sind:

- Mittellosigkeit des Erwerbers;
- Mitgliedschaft des Erwerbers in einer gefährlichen oder verbotenen Organisation;
- Störungen der anderen Eigentümer durch die angestrebte Nutzungsart, z. B. bei gewerblicher Nutzung;
- Beeinträchtigung des Werts der Wohnanlage, z. B. bei bordellartigem Betrieb.

Keine wichtigen Gründe sind z. B. lediglich unerwünschte Eigenschaften des Erwerbers oder soziale, ethische oder persönliche Gründe.
 

10. Rechtsweg (§§ 43 ff. WEG)

Hinsichtlich des Rechtswegs ist zu beachten, dass gem. § 43 WEG Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage nicht im üblichen Zivilprozess, sondern im Verfahren nach FGG vor dem Amtsgericht zu lösen. Dies bedeutet, dass der Richter das Verfahren frei gestalten kann und nicht an bestimmte Parteianträge gebunden ist, sondern selbst Beweise von Amts wegen erheben kann.

Dagegen sind im Zivilprozess vor allem Streitigkeiten um das Eigentum auszutragen:

- Ansprüche im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft (§ 17 WEG);
- Ansprüche auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18,19 WEG);
- Streitigkeiten über Begründung, Übertragung, Aufhebung und Belastung des Wohnungseigentums;
- Streitigkeiten über Gegenstand, Inhalt und Umfang des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.

Voraussetzungen des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit sind:
 

a) Antrag zu Rechten und Pflichten

Der Antrag muss sich auf Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit der Gemeinschaft beziehen.
Gegenstand eines Verfahrens hiernach sind Streitigkeiten bezüglich der Gemeinschaft (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG), z. B.:
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums;
- Streitigkeiten über das Bestehen oder den Geltungsbereich eines Sondernutzungsrecht;
- Zulässigkeit von baulichen Veränderungen (Schaffung von Abstellflächen, Beseitigung eines Überbaus usw.);
- Gebrauchsrechte des Gemeinschaftseigentums (Gebrauch des Fahrradkellers oder der gemeinschaftlichen PKW-Abstellplätze, Haustierhaltung usw.);
- Schadensersatzansprüche, soweit sie sich aus einer Verletzung der schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergeben;
- Streitigkeiten über den Gebrauch des Sondereigentums (Zweckbestimmung, Gebrauchsbeschränkungen u.ä.);
- Streitigkeiten über die Mittragung von Kosten und Lasten (Wohngeld, öffentliche Abgaben, Hauskassenbeiträge, Ausgleichsansprüche usw.).

Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist das Amtsgericht ferner zuständig für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hier geht es also immer um die Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung durch den Verwalter.

Hierunter fallen Streitgegenstände wie:
- nicht ordnungsgemäße oder Nichtdurchführung von Versammlungsbeschlüssen;
- Verletzung der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht;
- pflichtwidrige Weigerung des Verwalters, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen;
- der Verwalter trägt keine Sorge für die Einhaltung der Hausordnung;
- pflichtwidrige Nichtabführung von Geldern oder Nichteinziehung von Beiträgen;
- Zustimmungsverweigerung zu baulichen Veränderungen oder Veräußerung;
- Verweigerung der Auskunftserteilung der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen;
- Streitigkeiten über die wirksame Bestellung bzw. Abberufung des Verwalters;
- Ansprüche aus dem Verwaltervertrag (z. B. Vergütung oder Schadensersatz);
- Streitigkeiten mit einem ausgeschiedenen Verwalter, wenn sie mit seiner früheren Verwaltungstätigkeit zu tun haben.

Auch die Bestellung eines Verwalters gehört hierher (§§ 43 Abs. 1 Nr. 3, 26 Abs. 2 WEG).

Ferner können Anträge zur Nichtigkeit, Anfechtbarkeit oder zum Inhalt von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt werden (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).
 

b) Antragsberechtigung

- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG bezüglich eines Streits zwischen Miteigentümern bzw. mit dem Verwalter ist jeder Wohnungseigentümer, dem ein alleiniger Anspruch zusteht, antragsbefugt. Einen gemeinschaftlichen Anspruch kann der einzelne nur gerichtlich geltend machen, wenn er per Gemeinschaftsbeschluss dazu ermächtigt ist. Im Fall einer Streitigkeit mit einem Verwalter ist auch dieser antragsbefugt.

- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG bezüglich der Bestellung eines Verwalters durch Gericht sind alle Wohnungseigentümer antragsberechtigt. Aber auch Dritte können antragsberechtigt sein, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Bestellung des Verfahrens haben, z. B. Mieter, Pächter, Lieferanten, Vertragspartner der Wohnungseigentümer, Behörden oder der ehemalige Verwalter.

- Für ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG bezüglich Beschlüsse sind alle Wohnungseigentümer antragsbefugt, ferner der Verwalter, ein Bruchteilseigentümer oder ein Miterbe. Auch alle Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind zur Anfechtung ihrer Beschlüsse befugt.

c) Wahrung der Antragsfrist bei Anfechtung von Beschlüssen

Zur Feststellung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG zu beachten. Nach Ablauf eines Monats nach Beschlussfassung wird der Beschluss gültig.

Moritz, Trainer Zivilrecht