1. Akzessorietät - 2. Ansprüche - 3. Gutglaubenserwerb - 4. §§ 987 ff. analog

Meistens einigen sich Verkäufer und Käufer bereits im Kaufvertrag über die eintragung einer Vormerkung, um den Anspruch des Käufers auf Erwerb des Eigentums im Grundbuch abzusichern. Formelle Voraussetzung ist jedoch nur die Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen wird (also z. B. des Verkäufers) oder eine einstweilig Verfügung.

Die Vormerkung ist streng akzessorisch: Sie besteht nur, soweit ein schuldrechtlicher Anspruch auf Einräumung des Sachenrechts existiert (z. B. ein Kaufvertrag). Ein Anspruch auf ein künftiges Recht ist hinreichend (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB).

Der Eigentümer kann weiterhin über das Grundstück frei verfügen. Jedoch sind diese Verfügungen gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).

Aufgrund des formellen Konsensprinzips im Grundbuchrecht hat der Vormerkungsberechtigte einen Anspruch gegen den ihm gegenüber unwirksam Eingetragenen: § 888 BGB auf Zustimmung zur Löschung der Eintragung. Das Urteil ersetzt die Zustimmung (§ 894 ZPO).

Neben dem Anspruch aus § 888 BGB gegen den vormerkungswidrig im Grundbuch Eingetragenen hat der Berechtigte immer noch seinen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Vertragspartner auf Beseitigung dieser Verfügung. Er kann die Kaufpreiszahlung solange verweigern (§§ 434, 320 BGB), wie die Verfügung besteht. Der Vertragspartner kann ihn nicht auf den Anspruch aus § 888 BGB verweisen (BGH 8.11.85 NJW-RR 1986, 310-310 = JA 1986, 273).

Der Gutglaubenserwerb aufgrund einer Vormerkung überwindet zwei Hürden: Es fehlt an einer Verfügung gem. § 892 BGB und die Beeinträchtigung findet durch Hoheitsakt (Eintragung) statt:

Die Vormerkung ist keine Verfügung gem. § 892 BGB, da die sachenrechtliche Lage nicht verändert wird. Gem. § 893 BGB werden aber ähnliche Rechtsgeschäfte gleichgestellt. Außerdem ist der Anspruch nicht nur auf Rückgängigmachung einer Zwischenverfügung gerichtet, sondern auf Herstellung einer sachenrechtlich vorher nicht bestehenden Situation.

Ferner ist problematisch, wenn die Beeinträchtigung nicht durch Verfügung gem. § 883 BGB, sondern durch Hoheitsakt (Eintragung) erfolgt. In diesem Fall wird § 883 Abs. 2 BGB analog angewandt.

Nacherbenvermerk - BGH 31.10.80 NJW 81, 446 = JuS 81, 296): Die Eheleute F. hatten sich durch gemeinschaftliches Testament gegenseitig zu Erben eingesetzt und zum Erben des Längstlebenden ihren Sohn R. bestimmt. Am Schluss des Testaments heißt es: "Sollte unser Sohn und Erbe R. ohne Abkömmlinge sterben, dann soll die Hälfte des ihm zugefallenen Erbes seinen drei Schwestern ... zufallen". Nach dem Tode seiner Eltern wurde R. am 29. Juni 1961 als Alleineigentümer eines zum Nachlass seines zuletzt verstorbenen Vaters gehörenden Grundstücks in Bad O. eingetragen. Er machte am 30. Juni 1967 Frau M. ein auf 4 Jahre unwiderruflich befristetes notarielles Kaufangebot für dieses Grundstück, das frei von Lasten Dritter verkauft werden sollte. R. bewilligte zugunsten von Frau M. eine Auflassungsvormerkung, die am 11. August 1967 in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 23. Januar 1969 wurde ein Nacherbenvermerk zugunsten der drei Schwestern des R eingetragen. M. nahm das Kaufangebot von 1967 am 24. Mai 1971 an. M wurde als Eigentümerin 1974 eingetragen (nach einem Prozess zwischen R und M über die Wirksamkeit eines Rücktritts des R). Die Kläger, die das Grundstück 1974 von M erworben haben, vertreten die Auffassung, sie hätten das Grundstück ohne Belastung mit dem Nacherbenvermerk erworben und verlangen von den Beklagten (den Schwestern des R.) dessen Löschung. Alle Instanzen gaben der Klage statt.
Sachverhaltsschema:
> 1961 Erbfall des R, Eintragung des Erben ohne Nacherbenvermerk zugunsten der Schwestern des R (§ 2113 BGB: Verfügungsbeschränkung relativ zu den möglichen Nacherben).
> 1967 Unwiderrufliches Verkaufsangebot des R an M; Eintragung einer Vormerkung zugunsten M.
> 1968 Eintragung des Nacherbenvermerks gem. § 2113 BGB.
> 1974 Auflassung und Eintragung der M, Weiterveräußerung an K.
> Klage der K gegen die Schwestern des R auf Bewilligung der Löschung des Nacherbenvermerks.

In der Entscheidung wird § 894 BGB geprüft. Tatsächlich handelt es sich nicht um eine Berichtigung des Grundbuchs, da ja sachenrechtlich die Vorerbenstellung des R bestand. Das Grundbuch war also objektiv durch Eintragung des Nacherbenvermerks richtig. § 888 BGB erlaubt allein eine Korrektur des Grundbuchs zugunsten des Vormerkungsberechtigten.

Schrottplatz am Schlosshotel - BGH 15.5.70 BGHZ 54, 56: Im Jahr 1957 verkaufte O ein Grundstück an E. Im Vertrag war vorgesehen, dass es nur gärtnerisch genutzt werden dürfe. Dies sollte durch eine - tatsächlich nicht eingetragene - Grunddienstbarkeit abgesichert werden.
1958 erwarb die Klägerin das Nachbargrundstück mit Schlosshotel von den Erben des O. Sie ließ sich die vertraglichen Rechte aus dem Vertrag mit E abtreten. Am 23.3.66 erwirkte sie die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung der Grunddienstbarkeit.
Anfang 1966 verkaufte E das Nachbargrundstück dem Beklagten. Es wurde ein zu niedriger Kaufpreis beurkundet, da die Parteien Steuern sparen wollten. Eine Auflassungsvormerkung wurde am 3.3.66 eingetragen, die Eigentumsumschreibung erfolgte am 19.4.66. Dabei wurde die Vormerkung zugunsten der Klägerin gegen ihren Widerspruch gelöscht.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Unterlassung der Nutzung des Grundstücks als Schrottplatz, Schadensersatz und Zustimmung zur Eintragung der Vormerkung zur Sicherung der Grunddienstbarkeit.

Guter Glaube und Vormerkung: E veräußert an K, Auflassung, Eintragung; K verkauft weiter an D, Auflassung und Vormerkung zugunsten D: E ficht die Auflassung an gem. § 123 BGB. Welche Ansprüche haben E und D?

§ 888 BGB gibt dem Vormerkungsberechtigten nur einen Anspruch auf Zustimmung zur Rückübertragung. Bis dahin ist der eingetragene Dritte formell und materiell Eigentümer.

(1) Daher gibt es keine Rechtsgrundlage zur Herausgabe von Nutzungen. (h. M.: MünchKomm-Wacke, § 888 Rdnr. 16; Staud-Gursky § 888 Rdnr. 60).

(2) Der BGH stellt den Vormerkungsberechtigten jedoch so wie den Eigentümer gegenüber dem nichtberechtigten Besitzer und wendet §§ 987 ff. BGB analog an: Von dem Zeitpunkt, in dem das Rückübertragungsverlangen geltend gemacht wird, soll der Vormerkungsberechtigte die Nutzungen erhalten. Allerdings besteht der Anspruch frühestens ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vormerkungsberechtigte gegenüber seinem Verkäufer die Nutzungen hat ziehen sollen.

Rückauflassungsvormerkung - BGH 19.5.2000 - V ZR 453/99, NJW 2000, 2899 = JuS 2000, 1119: Der frühere Kläger hatte seiner Tochter 1982 ein Grundstück geschenkt. Damit war ein Rückauflassungsanspruch verbunden, wenn das Grundstück an Dritte übertragen würde. Der Anspruch war durch eine Vormerkung gesichert. Die Tochter übertrug es 1989 an ihren Sohn, den Beklagten. Der Kläger machte 1990 seinen Rückauflassungsanspruch gegen die Tochter geltend. 1992 wurde er wieder als Eigentümer eingetragen. Nun verlangte er von Tochter und Enkel Herausgabe von Nutzungen in der Zeit des Rechtsstreits. Die Klage gegen die Tochter wurde rechtskräftig abgewiesen. Gegen den  Enkel hatte das LG stattgegeben, das OLG abgewiesen. Nach dem Tod des Klägers führt der jetzige Kläger als Erbe (zusammen mit der Tochter) den Rechtsstreit fort.
BGH:
1. § 987 BGB: Eigentümer war der Beklagte und nicht der vormerkungsberechtigte Kläger.
2. §§ 292, 987 BGB: Rückauflassungsanspruch wurde gegen die Tochter geltend gemacht, nicht gegen den Beklagten. Daher kann auch nicht der Verweis auf die §§ 987 ff. BGB einen Anspruch gegen den Beklagten schaffen.
3. § 987 BGB analog: Für das Verhältnis des wahren Eigentümers zum Buchberechtigten ist die Anwendung der §§ 987 ff. BGB analog anerkannt. Ähnlich ist die Situation des Vormerkungsberechtigten zum Dritten (BGHZ 87, 296). Allerdings ist der Dritte Eigentümer, so dass die Analogie noch weiter greifen muss. Ferner hat der Vormerkungsberechtigte oft erst einen Anspruch auf spätere Überlassung (Übergabedatum oder Übereignungsdatum). Dennoch sieht der BGH eine ähnliche Situation wie beim Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, allerdings erst ab dem geplanten Überlassungsdatum, hier ab Rechtshängigkeit.
Entsprechend hat der Dritte einen Anspruch auf Verwendungsersatz, allerdings wegen Kenntnis der Vormerkungslage nur gem. § 994 Abs. 2, 677 BGB. Dieser Anspruch verjährt 6 Monate nach Herausgabe des Grundstücks (§ 1002 BGB).