Moritz, Trainer Zivilrecht

Mietvertrag - Mängelansprüche

AGL-Aufwendungsersatz § 536a Abs. 2 oder 539 Abs. 1/ GoA

1. Notwendige Aufwendung - 2. Nützliche Aufwendung - 3. Sonstige Aufwendung
 
Ersatz notwendiger Aufwendungen 
§§ 536a  Abs. 2 		 Ersatz nützlicher Aufwendungen 
§§ 539 Abs. 1, 670, 683 		 Ersatz sonstiger Aufwendungen
§§ 539 Abs. 1, 684, 818
Vertrag
Mietvertrag
Verwendung
notwendig § 994 nützliche sonstige
RF: Aufwendungsersatz §§ 536a Abs. 2, 256, 257 RF: Aufwendungsersatz gem. §§ 670, 683 RF: Wertersatz §§ 539 Abs. 1, 684 S. 1, 818
Einrede: Verjährung § 548 Abs. 2

Der Aufwendungsersatzanspruch des § 539 Abs. 1 BGB ist kein Mängelanspruch. Er hat jedoch viel Ähnlichkeit mit dem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gem. § 536a Abs. 2 BGB. Daher ist er in diese Kategorie eingeordnet. Er entspricht in etwa den alten §§ 538 Abs. 2, 547 a. F.
 
 

1. Notwendige Aufwendung §§ 536a Abs. 2 BGB

Der Begriff der notwendigen Aufwendung ist eng zu interpretieren. Es handelt sich um Aufwendungen, die zur Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache objektiv erforderlich sind. Dabei ist der Begriff in § 536a Abs. 2 BGB noch enger gefasst als z. B. in § 994 BGB, weil der Mieter normalerweise erst den Vermieter in Verzug setzen muss und nur in Ausnahmefällen unmittelbar selbst handeln darf, nämlich nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache gedacht ist und die Maßnahme dringend ist.

Mit der Mietrechtsreform 2001 ist auch endlich das Problem der Konkurrenz zwischen den alten § 547 Abs. 1 und § 538 Abs. 2 BGB beendet, da diese beiden Ansprüche nun im Anspruch aus § 536a Abs. 2 BGB zusammengefasst sind.
 
 

2. Nützliche Aufwendung § 539 Abs. 1 i. V. m. GoA (§§ 670, 683 BGB)

§ 539 Abs. 1 BGB (= § 547 Abs. 2 a. F.) betrifft sonstige "nützliche" Verwendungen, die gem. § 683 BGB nur dann ersetzt werden, wenn die Verwendung dem "Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen" des Vermieters entsprechen. Anspruchsgrundlage ist dann: §§ 670, 683, 539 Abs. 1 BGB.
 
 

3. Bereicherungsanspruch bei sonstigen Verwendungen

Hat der Mieter Aufwendungen nur in seinem eigenen Interesse gemacht, dann hat er einen Bereicherungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 (Verwendungskondiktion), 539 Abs. 1, 684 Satz 1, 685 BGB. Es ist zu prüfen, ob der Vermieter durch eine Erhöhung des Ertragswertes des Grundstücks tatsächlich bereichert ist. Dies wird vor allem dann fehlen, wenn der Mieter eine durchaus ordentliche Wohnung z. B. durch Neukachelung des Bades nach seinem Geschmack verändert. Auch wenn dies mit erheblichen Aufwendungen verbunden ist, muss der Ertragswert der Wohnung sich dadurch nicht erhöhen. Andererseits spricht eine Erhöhung des Mietzinses eher für eine Ertragssteigerung (die aber auch auf einer veränderten Marktlage beruhen kann).

Scheune - BGH 16.9.98 -  XII ZR 136/96 - NZM 1999, 19 = JuS 1999, 397: Die klagende Mieterin hatte eine Scheune für 450 DM monatlich gemietet und mit dem Vermieter vereinbart, dass sie Renovierungen und Umbauten vornehmen könne. Wegen Differenzen wegen des einzubehaltenden Mietzinses während der Renovierungsphase kam es zu gegenseitigen fristlosen Kündigungen (von denen die des Vermieters für rechtmäßig gehalten wurde). Der Vermieter konnte das Grundstück nun für 1500 DM monatlich vermieten. Die Klägerin verlangt Ersatz der Renovierungskosten bzw. Herausgabe des Mehrerlöses.
BGH:
AGL: §§ 539 Abs. 1 (= 547 Abs. 2 a. F.), 684, 818 (Ersatz sonstiger Aufwendungen).
a) Vermögensvorteil;
b) Verwendung des Mieters;
c) Kein Interesse des Vermieters;
d) Herausgabe des Erlangten gem. § 818 BGB;
e) Aber: Einschränkung durch Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung: Es muss eine Wertsteigerung vorliegen, aus der der Vermieter Vorteile ziehen kann. Wenn die gesteigerte Mieteinnahme von über 1000 DM allein auf der Wertsteigerung durch die Investition beruht, so ist dieser Betrag herauszugeben.
 

Moritz, Trainer Zivilrecht