Literatur:
Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 8. Aufl. 2000;
Koeble, Rechtshandbuch Immobilien I + II, 2000/2001 (Loseblatt);
Reithmann/Meichssner/Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. 1995;
Rollmann, Der Immobilienkauf, 2. Aufl. 2001.
Aktuell zum neuen Schuldrecht:
Amann, Hermann, Das Verjährungsrecht nach der Schuldrechtsreform aus notarieller Sicht, DNotZ 2002, 94-126;
Heinze, Volker / Salzig, Christian, Gestaltungsüberlegungen zum Grundstückskaufvertrag unter Geltung des neuen Rechts, NotBZ 2002, 1-11.
 

Rechtsprobleme resultieren weniger aus  Vertragsungenauigkeiten oder Auslassungen - es sei denn, der Vertrag ist ausnahmsweise nicht professionell formuliert - sondern
- aus einseitiger Vertragsformulierung (AGB-Kontrolle und Anwendung von § 242 BGB bei Individualverträgen),
- aus unterschiedlichen Qualitätsvorstellungen, die nicht vom Mängelhaftungsausschluss erfasst werden (§ 444: bei Arglist oder Garantie),
- bei Schutzpflichtverletzungen (AGL: §§ 280, 241 Abs. 2 BGB).
 

Im übrigen hängen viele Probleme des Grundstückskaufs mit dem Hausbau, der Finanzierung und der sachenrechtlichen Erfüllung zusammen, die an anderen Orten dargestellt werden:

- Hausbau:                          Bauvertrag, Architektenvertrag.
- Finanzierung:                    Kreditvertrag, Kreditsicherheiten;
- Eigentumsübertragung:   Grundstücksübertragung, Grundstücksbelastungen.
 

> Eine AGB-Kontrolle gem. §§ 305 ff. BGB ist meist nicht möglich, da es an AGB fehlt: Wer ist Verwender? Für eine Vielzahl von Verträgen? Auch § 310 'Abs. 3 Nr. 1 (= früher: 24a AGBG) hat daran nur geändert, dass es nicht mehr auf eine Vielzahl von Verträgen ankommt, wenn ein Verbraucher betroffen ist. Notwendig ist nach wie vor, dass eine Seite den Vertrag zu verantworten hat. Das ist beim notariellen Vertrag nur dann der Fall, wenn eine Vertragspartei deutlich Vorgaben gemacht hat. In der Regel wird das nur bei einer Vielzahl gleichlautender Verträge ersichtlich sein (Bauträger verkauft eine große Zahl von Eigentumswohnungen einer Anlage an verschiedene Käufer).

> Maßstab kann daher nur § 242 BGB sein. Der BGH spricht vom "formelhaften Ausschluss der Gewährleistung", der auch im notariellen Individualvertrag einer Inhaltskontrolle unterliegt. Generell wird ein vollständiger Haftungsausschluss für rechtswidrig gehalten. Ausnahme: Der Erwerber ist ausführlich  über die Tragweite der Klausel informiert worden. Die normale notarielle Verlesung (§§ 13 ff. BeurkG) reicht dafür nicht aus.

> Man wird heute beim Erwerb eines neuen Hauses oder einer neuen Wohnung Kaufrecht anwenden, da das Mängelhaftungsrecht sich wenig vom des Werkvertrags unterscheidet (früher: Gewährleistungsrecht des Werkvertrags). Die Problematik des Haftungsausschlusses bleibt jedoch.

Eigentumswohnung    BGH 29.6.89 NJW 1989, 2748  = BGHZ 108, 164 = JuS 1990, 141 (im Anschluss an BGH, 5.7.87 - VII ZR 366/85 - BGHZ 100, 391; BGH, 17.9.87 - VII ZR 153/86 - BGHZ 101, 350; BGH 21.4.88 - VII ZR 146/87 - NJW 1988, 1972): Am 24.10.1984 schlossen die Parteien einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Der Fertigstellung der Wohnung gingen umfangreiche Bauarbeiten voraus, weil das Haus ursprünglich nur ein Bungalow war, der mit einem weiteren Stockwerk versehen und geteilt wurde. Im Vertrag verpflichtete sich der Veräußerer zur Erledigung von Restarbeiten. Eine Mängelhaftung wurde in AGB ausgeschlossen.
Bald nach ihrem Einzug am 1.12. beanstandeten die Kläger kleinere Undichtigkeiten der Heizungsrohre und anderer Leitungen, die der Beklagte (Veräußerer) beseitigte. Die Hellhörigkeit gegenüber der Nachbarwohnung fiel den Klägern zwar bald auf. Erst 1986 machten sie den Beklagten darauf aufmerksam und verlangten eine Verbesserung der Schallisolierung. Am 1.7.1986 setzten sie dem Beklagten eine Frist für diese Arbeiten bis zum 31.8.1986 und erklärten, danach keine Arbeiten mehr zu akzeptieren. Im September 1986 minderten sie den Kaufpreis von 400.000 DM um 10 % und verlangten 40.000 DM nebst 10 % Zinsen seit Zustellung der Klage am 30.9.1986. Sie nehmen Bankkredit zur Finanzierung der Wohnung zu einem Zinssatz von 10 % in Anspruch. Besteht ein Anspruch auf die 40.000 DM nebst 10 % Zinsen?
BGH:
(früher: § 634 BGB: a) Werkvertragsrecht ist anwendbar, wenn ein Haus oder eine Wohnung neu errichtet ist oder grundlegend umgebaut wurde).
AGL: §§ 441, 323 BGB 2002
a) Kaufvertrag.
b) Sachmangel.
c) Ablauf einer angemessenen Frist (früher:  mit Ablehnungsandrohung gem. § 634 BGB a. F.).
d) Haftungsausschluss? Kontrolle nach § 242 BGB auch des notariell beurkundeten Vertrages, wenn der Haftungsausschluss nicht mit den Parteien intensiv erörtert wurde.:
"Der Einwand, die Rechtsprechung des Senats sei mit der Vertragsfreiheit nicht zu vereinbaren (Medicus, Zur gerichtlichen
Inhaltskontrolle notarieller Verträge (1989) S. 22 f.; Zöllner JuS 1988, 329, 333; vgl. auch Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 2. Aufl. (1989), § 1 Rdn. 51), übersieht, dass es - worauf bereits in BGHZ 101, 350, 355 f. hingewiesen wurde - weiterhin möglich ist, in notariellen Individualverträgen wirksam einen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Diese Freizeichnung des Veräußerers ist allerdings nach Treu und Glauben so auszugestalten, dass Umfang und Tragweite von dem Erwerber erkannt und überblickt werden können. Die Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses müssen dem Erwerber - abgestimmt auf den Einzelfall - in einer für ihn verständlichen Sprache gewissermaßen "vor Augen geführt" werden. Er muss auch als juristisch nicht vorgebildeter Laie erkennen können, dass ihm aufgrund der getroffenen Vereinbarung bei etwaigen Mängeln des erworbenen Hauses oder der erworbenen Eigentumswohnung keinerlei Ansprüche gegen den Veräußerer zustehen."...
"Der weitere Einwand, der Gesetzgeber habe die Belehrungsbedürftigkeit der Parteien bei Grundstücksgeschäften abschließend durch § 313 BGB (= § 311 b BGB 2002), §§ 17 bis 21 BeurkG geregelt (Roth BB 1987, 977, 982; Medicus a.a.O. S. 23), beachtet nicht, dass die infrage stehenden Verträge nicht nur Kaufverträge über Grundstücke oder Eigentumswohnungen darstellen. In dem Vertrag über die Veräußerung eines neu errichteten Hauses oder einer neu errichteten Eigentumswohnung übernimmt der Veräußerer vielmehr auch eine Verpflichtung zur mangelfreien Herstellung des Bauwerks."
 

Der Fehlerbegriff ist zu präzisieren, wenn das Grundstück etwas anders gechnitten ist, als die Parteien vereinbart haben:

Handels- und Dienstleistungszentrum - OLG Hamburg 16.6.2000 - 12 U 88 /98, OLGR 2001, 450: Die Parteien hatten Ende 1993 einen Kaufvertrag über ein Grundstück von 7.500 qm Fläche geschlossen. In der Zeichnung war ein Wendehammer auf dem Grundstück vorgesehen. Tatsächlich wurde dann 1994 ein ebenso großes Grundstück übereignet und übergeben, bei dem der Wendehammer jedoch auf dem Nachbargrundstück lag. Die Käuferin verlangt 1997 Übereignung des Wendehammergrundstücks, hilfsweise Minderung oder Schadensersatz. Sie musste den Wendehammer anmieten.
OLG:
1) Erfüllungsanspruch ist ausgeschlossen nach Lieferung der Sache.
2) Sachmängelanspruch gem. BGB 2002: §§ 437 Nr. 2, 441: Kaufvertrag; Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB: vereinbarte Beschaffenheit war das Grundstück mit dem Wendehammer; § 326 BGB: Leistung ist unmöglich. Aber: Verjährung gem. § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB zwei Jahre ab Übergabe. 1997 war der Anspruch verjährt.

Problematisch ist die Abgrenzung von offenen Fehlern, für die der Verkäufer nicht haftet (§ 442 BGB) und versteckten, über die aufzuklären ist.

Sägewerk - BGH 2.2.96 NJW  1996, 1339 = BGHZ 132, 30 = JuS 1996, 747: Die Beklagten erwarben ein ehemaliges Fabrikgelände. Die Haftung für produktionsbedingte Bodenverunreinigungen wurde ausgeschlossen. Später stellte sich heraus, dass der Boden mit vergrabenen Rückständen von Steinkohleteer und anderen Chemikalien aus den Kesseln der Holzimprägnierung kontaminiert war. Die Beklagte verlangt Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung. Die Klägerin trägt vor, dass die Vergrabungen erst nach dem Kauf vorgenommen seien und sie davon nichts gewusst habe, weil einer ihrer leitenden Angestellten dies zu verantworten gehabt habe.
BGH:
AGL nach BGB 2002: §§ 437 Nr. 3, 281, wenn  Behebung des Mangels möglich ist (sonst: § 283): Kaufvertrag, behebbarer Mangel, Fristsetzung bzw. Nacherfüllungsverweigerung, Arglist?
In der Entscheidung setzt sich der BGH vor allem mit der Problematik auseinander, ob das Wissen einer Abteilung in einem Unternehmen dem Gesamtunternehmen zugerechnet werden kann: Entgegen § 166 BGB wird eine "Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation" (Taupitz) gefordert. Der Geschäftspartner soll nicht schlechter dastehen, wenn er mit  einer Organisation zu tun hat, als wenn er es mit einer Privatperson zu tun hätte (Gleichstellungsargument).
Somit ist Arglist bejaht worden und der Haftungsausschluss daher gem. § 444 BGB nicht gültig.

Werksdeponie - BGH 3.3.95 NJW 1995, 1549: Verkäufer verschweigt, dass das Grundstück früher eine Werksdeponie gewesen ist.

Schwamm - BGH 8.4.94 NJW-RR 1994, 907: Äußerliche Durchfeuchtungen des Mauerwerks und daraus resultierende Schwammgefahr.
Leitsatz: Der Verkäufer eines Hausgrundstücks ist nicht verpflichtet, über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar sind, aufzuklären ...
 

Eigenschaften = alle wertbildenden Merkmale eines Gegenstandes (nicht der Wert selbst). Dazu gehören auch gewisse Umweltbeziehungen. Der Begriff ist vor allem bei der subjektiven Sollbeschaffenheitsbestimmung gem. § 434 Abs. 1 BGB und entsprechend bei Garantien gem. §§ 276 Abs. 1, 443 und 444 BGB relevant. Nicht dazu gehören wieder: Wert und Preis.
Keine Eigenschaft sind in der Zukunft liegende Ereignisse: Die tatsächliche künftige Bebauung eines Grundstücks oder die Ausbaupläne eines Nachbarn (allenfalls Haftung wegen Schutzpflichtverletzung oder Delikt). Siehe dazu unten:
Taunusblick.

Mieterträge werden in den Grundstücksvertrag aufgenommen und sind erkennbar für den Käufer wichtig: BGH NJW 1993, 1385: Zusicherung.

Ob man  heute die relativ enge Definition der Eigenschaft nicht mehr aufrecht halten wird, muss sich erst noch erweisen. Zwar ist die Mängelhaftung erheblich ausgebaut (v.a. die Verjährung der Mängelansprüche gem. § 438 BGB). Jedoch bleibt das Hauptproblem der Mängelhaftung beim Grundstückskauf: die Grenzen des Haftungsausschlusses.
 

a) Haftung aus §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (= früher: cic)

Kleber    BGH 13.7.1983 BGHZ 88, 130 = JuS 1984, 60: Verkäufer klärt Käufer nicht darüber auf, dass der verkaufte Kleber zum Verkleben von Fußböden eine lange Trocknungszeit hat, da er feuchtigkeitsempfindlich ist.
BGH:
1. §§ 462 BGB (= §§ 437 Nr. 2, 326 Abs. 5 BGB 2002): Kein Mangel des Klebers.
2. cic (= §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB 2002): Fehlerhafte Information des Käufers; aber Anwendung des § 477 BGB (= § 438 BGB 2002), wenn sich die Information auf eine Eigenschaft der Sache bezieht.
Damit grenzt der BGH die Ansprüche nicht ab, sondern vermischt sie. Auch dies ist eine mögliche Lösung. Das Konkurrenzproblem stellt sich dann nicht mehr.
BGB 2002: Heute würde man wohl die fehlerhafte Gebrauchsanweisung als Mangel gem. § 434 Abs. 2 sehen und damit zwar auch zur kaufrechtlichen Verjährungsfrist kommen, die aber bei Baustoffen 5 Jahre beträgt.

Fassade - BGH 5.3.93 NJW 1993, 1703: Der Verkäufer eines Fertighauses wies die Käufer nicht darauf hin, dass die drei Jahre zuvor erfolgte Sanierung der Fassade (Spanplatten quollen auf, weil Undichtigkeiten bestanden) offenbar nicht erfolgreich war - die Fassade wölbte sich erneut - und der Handwerker weitere Nachbesserungen abgelehnt hatte. Ein Gutachter der Käufer stellte dann fest, dass die Undichtigkeiten immer noch bestanden und das Holz teilweise verfault war und die Fassade sich daher wieder wölbte. Die Sachmängelhaftung war ausgeschlossen. Die Käufer fochten den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangten den Kaufpreis einschließlich aller Kosten zurück.
BGH:
Cic (= §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB 2002): Wenn kein aufklärungspflichtiger Mangel vorlag, weil die Verkäufer selbst nicht wussten, woher die Wölbungen in der Fassade kamen, so hätten sie die Käufer auf die mögliche Ursache der Wölbungen hätten hinweisen müssen. Also: Arglist bejaht.

Doppelhaushälfte - BGH 22.2.91  NJW 1991, 1673: Der Verkäufer einer Doppelhaushälfte klärt den Käufer nicht darüber auf, dass der Nachbar ihn seit Jahren durch nächtlichen Lärm schikaniert. Das Haus aus dem Jahr 1958 entspricht den schwachen Schallschutzvorschriften jener Zeit. Minderungsanspruch? Schadensersatz?
BGH:
1. § 462 BGB (= §§ 437 Nr. 2, 323, 441 BGB 2002): Kein Mangel (= nach dem objektiven Mangelbegriff gem. § 434 Abs. 1 S. 2 BGB 2002), da der Schallschutz bei solchen Häusern allgemein nicht groß ist.
2. cic (= §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB 2002): Aber V hätte K über die erhebliche Belästigung durch die Nachbarn aufklären müssen; Schadensersatz

Taunusblick - BGH 14.1.93 NJW 1993, 1323 = JuS 1993, 866: Die Käuferin eines Grundstücks mit Taunusblick (Kaufpreis: 350.000 DM) hatte gegen die jetzigen Kläger ein 2. Versäumnisurteil erstritten ( 50.000 DM Schadensersatz). Die Kläger hätten ihnen beim Kauf wahrheitswidrig gesagt , der Nachbar habe keine Ausbaupläne. Tatsächlich hatte der Nachbar den Klägern die Pläne gezeigt und dann auch realisiert, so dass der Blick nun nicht mehr besteht. Der Anwalt der Verkäufer hatte nach dem 1. Versäumnisurteil verpasst, Einspruch gem. § 338 ZPO einzulegen, so dass das 2. VU erging. - Die Kläger verlangen vom beklagten Anwalt die 50.000 DM im Regressweg, weil er den Termin versäumt hatte und sonst der Prozess gewonnen worden wäre. Da der Anwalt fehlerhaft gehandelt hat, war über die Höhe des Schadens zu entscheiden: Rechtfertigte  die wahrheitswidrige Auskunft des Verkäufers über Baupläne des Nachbarn tatsächlich einen Schadensersatzanspruch?
BGH:
AGL: § 463 S. 1 oder 2 BGB.
Eigenschaft =  Nur die Bebauungsmöglichkeit des Nachbargrundstücks als solche, nicht aber künftige Ausbaupläne des bereits bebauten Nachbargrundstücks. Daher keine Zusicherungshaftung (Garantie).
AGL: Cic. Vorsatz, arglistige Täuschung (+).
AGL: § 826 BGB (+).
AGL: § 823 Abs. 2 BGB / § 263 StGB (+).
BGB 2002:
AGL: §§ 437 Nr. 3, 283, 280 I BGB: Sachmangel § 434 des Grundstücks? Die künftigen Ausbaupläne des Nachbarn stellen keine körperliche Beschaffenheit des Grundstückes selbst dar und auch keine tatsächliche Beziehung des Grundstückes zur Umwelt. Dies wäre nur bei der Bebauungsmöglichkeit der Fall. Es liegt daher kein Sachmangel vor.
AGL: §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB: Vorvertragliche Pflichtverletzung; Vorsatz, arglistige Täuschung.
AGL: § 826 BGB; AGL: § 823 Abs. 2 BGB / § 263 StGB.

b) §§ 280, 241 Abs. 2 BGB (= früher: PVV)

c) Makler als Gehilfe des Verkäufers

Mietgarantie - BGH 24.11.195 NJW 1996, 451: Der Makler hatte dem Käufer eine Mietgarantie des Verkäufers - neben der einer Betriebsgesellschaft - genannt, die tatsächlich dann nicht beurkundet worden ist, ohne dass dem Käufer dies aufgefallen war. Der Makler führte die Verhandlungen für den Verkäufer.
BGH:
AGL: cic (= §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB 2002), § 278 BGB, wenn die Verhandlungen weitgehend allein vom Makler geführt wurden.
 

a) Vernichtung des Hauses vor Übergabe

Brand - BGH 10.3.95 NJW 1995, 1737 = BGHZ 129, 103 = JuS 1995, 934 = JA 1996, 177 (Bespr.: Jura 1996, 247): Kläger hatte vom Beklagten im Mai ein Grundstück für 1,2 Mio DM gekauft, das dieser kurz zuvor von anderen erworben hatte und dieser wieder vom damaligen Eigentümer. Das Grundstück hatte einen Wert von 1,9 Mio DM. Übergabe sollte im August stattfinden. Noch im Mai brannte das Gebäude, das den wesentlichen Wert des Grundstücks ausmachte, ab. Alle drei Kaufverträge wurden daher nicht durchgeführt. Der Eigentümer erhielt 1,5 Mio DM von der Feuerversicherung. Der Kläger verlangt vom Beklagten 700.000 DM Schadensersatz.

b) Bauvertrag ohne Grundstück

(1) Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB): Der BGH nimmt in solchen Fällen eher Wegfall der Geschäftsgrundlage an. Das bedeutet, dass der Interessent zwar vom Bauvertrag loskommt (wie sollte er ihn auch realisieren?), aber dem Bauträger wenigstens die Planungsrate (von etwa 5% der Bausumme) zahlen muss (so meist auch in den AGB vorgesehen beim Rücktritt vor Baubeginn).

Fertighaus - BGH 23. März 1966 - VIII ZR 51/64, JZ 1966, 409

(2) Unmöglichkeit? Eine andere Lösung wäre die Annahme einer anfänglichen oder nachträglichen Unmöglichkeit (Einwand aus § 323 BGB). Wenn der Bauvertrag den Bau auf einem bestimmten Grundstück vorgesehen hat und dafür die Baugenehmigung versagt wird, könnte man theoretisch anfängliche Unmöglichkeit annehmen. Die Rechtsprechung argumentiert aber anders: Bis zur Versagung einer Genehmigung sei die Maßnahme möglich, so dass erst durch die Versagung der Genehmigung Unmöglichkeit eintritt. Nach § 323 BGB entfällt der Vergütungsanspruch, da dem Erwerber in der Regel kein Verschulden zur Last fällt.

Ich halte die zweite Argumentation für schlüssiger. Denn wenn das Grundstück beim Abschluss des Bauvertrags genannt ist was in der Regel der Fall ist), stellt es eine Zweckbestimmung des Bauvertrags dar. Der Zweck kann nicht erreicht werden, wenn das Grundstück aus vom Käufer nicht zu vertretenden Umständen nicht erworben werden kann oder nicht bebaubar ist. Das Ergebnis ist auch befriedigender, weil der Erwerber es oft mit einem nicht sehr seriösen Bauträger zu tun hat, der womöglich ein Grundstück in Aussicht stellt, von dem er genau weiß, dass es mit dem avisierten Haus nicht bebaubar ist.

c) Anfechtung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage

d) Bereicherung - Saldotheorie

Rittergut    RG 14.3.03 RGZ 54, 137: Der Bekl. hatte im Jahre 1900 das ihm gehörige Rittergut an den Kläger verkauft und aufgelassen. Am 9. 4. 1901 erklärte der Kläger (= Käufer) dem Bekl. die Anfechtung „wegen Irrtums und Betrugs". Er erhob sodann Klage auf Entgegennahme der Rückauflassung und Rückzahlung der angezahlten 50.240 M nebst Zinsen. Der Kläger hatte jedoch in seiner Besitzzeit Sicherungshypotheken auf das Grundstück eintragen lassen und das Gut noch in sonstiger Weise belastet, indem er „mehr als notwendig Vieh veräußert, Faschinen [= Reisiggeflechte] aus dem Wald wegverkauft und Inventarpfändungen erlitten habe". Der Kl. verlangt Rückzahlung der geleisteten Anzahlung, Zug um Zug gegen Rückübereignung des - ausgeplünderten - Grundstücks an den Bekl.

e) Bereicherung: Keine Zweckerklärung des Leistenden

Idealheim - BGH 5.10.61 BGHZ 36, 30 (bespr. Berg JuS 1964, 137): Der Kl. ist Bauunternehmer. Er errichtete im Jahre 1958 auf einem Grundstück des Beklagten den Rohbau eines Wohnhauses. Mit der Klage macht der Kl. Werklohn in Höhe von 6134 DM geltend. Der Bekl. bestreitet, dass ein Werkvertrag zwischen ihnen zustande gekommen ist. Der Bekl. hat nämlich seinerseits einen schriftlichen Bauvertrag geschlossen, in dem als sein Vertragspartner die „Idealheim, Hans. W Architekt" bezeichnet ist. In dem Vertrag heißt es, dass der Bekl. die Idealheim mit dem Bau eines Zweifamilienhauses zum Preis von 32.000 DM beauftrage und die Idealheim sich verpflichte, diesen Preis als Garantiepreis einzuhalten. Der Bekl. beruft sich darauf, dass er entsprechend des Vertrages nur zu der Idealheim in Rechtsbeziehung stand und dass diese ihrerseits in eigenem Namen vertreten durch Architekt W. den Kl. mit der Errichtung des Hauses beauftragt habe. Der Kl. müsste daher seinen Vergütungsanspruch gegen die Idealheim richten. Der Kl. macht dagegen geltend, W. habe ihm den Bauauftrag als Vertreter des Bekl. erteilt. Er habe auch Vollmacht des Bekl. dazu gehabt.

f) § 281 BGB: Schadensersatz statt der Leistung

Fälligkeitszinsen - BGH 1.10.99 NJW 2000, 71 (Az.: V ZR 112/98): Die Klägerin hatte dem Beklagten drei Grundstücke für 2,1 Mio DM verkauft. Der Kaufpreis sollte bis zur - noch nicht eindeutigen - Fälligkeit unverzinst bleiben, danach mit 10 % zu verzinsen sein. Nach Eintritt der Fälligkeit am 11.11.94 zahlte der Beklagte den Kaufpreis nicht. Im Sommer 1995 zahlte er jedoch Fälligkeitszinsen für Januar bis Juli 1995. Die Klägerin setzte eine Frist mit Ablehnungsandrohung und verlangt nun 10 % Zinsen von August 1995 bis April 1996. Die Vorinstanzen gaben statt, BGH hob auf.
BGH:
Fälligkeitszinsen sind Erfüllungsleistungen, während Verzugszinsen Schadensersatz darstellen.
Die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. sind erfüllt.
Fraglich ist, ob die Fälligkeitszinsen geltend gemacht werden können. Nach Fristablauf kann der Gläubiger gem. § 326 BGB a. F. nur noch Schadensersatz verlangen. Der Erfüllungsanspruch ist ausgeschlossen. Der BGH charakterisiert den Zinsanspruch als Erfüllungsanspruch. Es fehlen besondere Vereinbarungen zum Verzug (Mahnung, Verschulden), die in AGB auch nicht ohne weiteres verzichtbar sind. Daher hätte die Klägerin allenfalls einen Nichterfüllungsschaden geltend machen können. Das hat sie nicht getan. Deshalb hält er die Klage für unschlüssig.

BGB 2002: AGL: §§ 281, 280 BGB: Erst wenn der Gläubiger Schadensersatz verlangt, kann er nicht mehr Erfüllung verlangen. Der Fristablauf allein hat heute keine Bedeutung mehr. Daher könnte er heute noch Fälligkeitszinsen verlangen. Allerdings ist zu vermuten, dass er auch vom Vertrag zurück getreten ist (§ 323 BGB 2002). Und dann könnte er gem. §§ 346, 347 Abs. 1 BGB 2002 nur die Nutzungen bzw. die grob fahrlässig unterlassenen Nutzungen verlangen.

g) Wiederherstellungsschaden auch nach Veräußerung des Grundstücks?

Setzungsrisse - BGH 4.5.2001 - V ZR 435/99, NJW 2001, 2250: Das Land Berlin verkaufte ein Grundstück mit Mietshaus für 878.270 DM an eine KG, die sich verpflichtete, ein in notarieller Form unterbreitetes Kaufangebot einer Mietergemeinschaft anzunehmen. 1993 beabsichtigte die P. GmbH, auf dem ihr gehörenden Nachbargrundstück ein Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage zu errichten. Die Arbeiten für Baugrube, Verbau und Unterfangung wurden der Beklagten zu 1 übertragen, die als Subunternehmer die Beklagte zu 2 für die Unterfangungs- und Ankerarbeiten einschaltete. Während der Durchführung der Bauarbeiten zeigten sich am benachbarten Mietshaus der Kläger Setzungsrisse, deren Beseitigung nach einem von der P. GmbH veranlassten Sachverständigengutachten 499.560 DM kosten soll. 1997 kauften die Kläger (Mieter des Mietshauses) ihr - beschädigtes - Grundstück von der KG, die den Klägern Ansprüche gegen die Bekl. zu 1 und 2 abtrat. Die Kl. behaupten, die Setzungsrisse seien Folge unsachgemäßer Vertiefungsarbeiten durch die Beklagten, und machen Schadensersatz in Höhe der von dem Gutachter ermittelten Beseitigungskosten geltend.
BGH:
AGL: §§ 398, 823 Abs. 1, Abs. 2, 831 BGB in Verbindung mit § 909 BGB. Die Eigentumsverletzung bzw. die Schutzgesetzverletzung sind gegeben.
Fraglich ist, ob der ursprüngliche Eigentümer Ersatz der Reparaturkosten gem. § 249 S. 2 BGB verlangen konnte, da er das Grundstück nicht mehr reparieren kann. Der BGH hat die Frage bejaht und den Voreigentümer nicht etwa auf Wertersatz gem. § 251 BGB verwiesen. Unter Verweis auf BGH 5. März 1985, VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 (betr. Autoschaden) sieht der BGH es für sinnvoll an, insoweit die Schadensregulierung gleich zu gestalten.